domingo, 2 de junio de 2013

EL SECTOR INMOBILIARIO AMERICANO

En un mundo global donde se está ralentizando el comercio internacional y donde buena parte de la vieja Europa está en recesión o aproximándose a ella, el papel de la economía estadounidense se hace doblemente importante. Independientemente de los maquillajes utilizados al medir el PIB o de lo peligrosas que me parezcan las gigantescas aberraciones monetarias de la Fed, el hecho de que su economía crezca, aunque sea moderadamente, pone a EEUU como la gran esperanza a la que se agarran muchos analistas para vendernos lo maravilloso que será este año para los mercados, y el siguiente, y el otro, y el de más allá. Un discurso al que le atribuyo un mérito: la constancia, pues jamás cambia.

Dentro la economía americana, todos basan gran parte de sus ilusiones argumentativas en la recuperación del sector inmobiliario, en la subida de los precios de la vivienda. Como es habitual, analizar el motivo no es importante para los mercados. Es más cómodo y genera más confianza (menos dudas) creer que Ben Bernanke está finalmente convirtiendo el agua en vino, como en la Bodas de Caná. Su maravilloso argumento de solucionarlo todo metiendo dinero público para manipular al alza el precio de los activos seguro que tiene ahora más seguidores. Hasta la OCDE aplaude la orgía monetaria global, recomendando a Europa que aplique una buena dosis de Quantitative Easing (como vienen haciendo EEUU y Japón), como en un bar de amigos en que la mayoría va ciega hasta las trancas y aprieta al que no ha bebido tanto para que se beba otro copazo del tirón.

Otros, con más sentido común y menos ludopatía y adicción a la ficción monetaria supongo que se preguntarán lo evidente: entonces, ¿para qué trabajar o pagar impuestos? Que cree el Todopoderoso Bernanke (o Draghi, o Kuroda, o Carney) más billetes y nos los dé a todos. ¿Para qué esforzarse en crear riqueza, es decir, cosas que mejoren la vida de las personas y las empresas? Imprimamos los billetes en vez de realizar la tarea, que es más cómodo, ¿no? Que los restaurantes te cobren sin haberte servido, que te cobren el billete del autobús sin haberte llevado, paga el cole de tus hijos aunque no tengas hijos, paga un billete al Caribe aunque no vayas a ir. Podríamos hacerlo todo sin problemas si creamos muchos billetes. ¿Por qué crear riqueza, con lo que cuesta, si se puede imprimir? Quizás sea porque crear billetes no conlleva necesariamente crear riqueza, quizás sea mayoritariamente una forma de redistribuir la existente hacia los agraciados a dedo. Está claro que las burbujas, cometer excesos en lo agradable hasta niveles contraproducentes, están hechas para nosotros. Históricamente, al final siempre se desencadena una gran destrucción de riqueza económica que habitualmente ha ido acompañada de grandes desórdenes sociales porque reduce en el nivel de vida ciudadano.

En referencia al sector inmobiliario americano, lo que me importa es si esa subida del precio medio de la vivienda americana (que podríamos aproximar en un 10% en el último año) es sostenible, y para ser sostenible debe basarse en una economía sana y no en diversas circunstancias excepcionales (monetarias, fiscales, naturales, etc).

Recientemente me reconocía un amigo gestor que, si analizas fríamente la situación económica global, es para salir corriendo, pero terminaba reconociendo que él no puede decir a los clientes que no inviertan. Su expresión fue: "no puedes quedarte mucho tiempo parado en la misma estación, has de coger algún tren". Hoy te detallo algunos elementos que considero extraordinarios y que están influyendo temporalmente de forma positiva en el sector inmobiliario, lo que me hace aconsejarte prudencia frente a las recomendaciones del sector financiero, que as ususal recomienda invertir en toda esa retahíla de activos con riesgo que cotizan en máximos de todos los tiempos o cerca (bolsa, bonos soberanos, bonos corporativos, bonos basura, paquetes de hipotecas...).

  • ¿Cómo no va a haber un empujón en la construcción si hemos vivido últimamente desastres naturales de una magnitud superior a la habitual (como el huracán Sandy o los tornados de Oklahoma)? Como te expliqué anteriormente, esa destrucción apenas dañará el cálculo del PIB (pues principalmente se destruye patrimonio) y generará actividad al reconstruir. Como la ignorancia popular asume directamente PIB=riqueza, sin importar si la actividad consiste en mirar al cielo y contar estrellas, resulta que hemos de celebrar, desde un punto de vista económico, cualquier gran desastre natural.
  • Si muchos activos cotizados están inflados por el dinero fácil de los Bancos Centrales, no es de extrañar que grandes fortunas de americanos, y oficiales chinos y oligarcas rusos huyendo del alcance de su gobierno, inviertan en activos más opacos como los inmuebles y  tras los recortes en precio de los últimos años. Hasta jubilados australianos habrían comprado viviendas para invertir. Hoy, la proporción entre compradores de vivienda para alquilar (invertir) frente a los que la compran para vivir se ha disparado hacia los inversores. Entonces, ¿quién vivirá en esas casas compradas? Además, te adjunto el gráfico de la actividad inmobiliaria especulativa en el mercado de California, donde vuelve su apogeo. Ya sabes, "compra y dale el pase en seis meses".
  • La mejora de la clase media es un pilar imprescindible en cualquier economía moderna, por eso es un motor necesario para cualquier recuperación económica sostenible. En un artículo reciente te comenté que Jeff Gundlach afirmaba que los hogares americanos tienen hoy los menores ingresos en 19 años, y te mostré el gráfico del Pew Research Institute donde concluía que, del 2009 al 2011, la riqueza del 93% de los hogares americanos menos ricos había caído un 4%. Hoy te adjunto la media bianual del sueldo REAL americano (ajustado a la inflación). La gran mayoría de americanos no sabe qué es el efecto riqueza de Bernanke.

  • Los tipos de interés de las hipotecas están en mínimos históricos, lo que ha espoleado los nuevos préstamos y las refinanciaciones de las existentes. Si crees en una recuperación (o alternativamente en la explosión de este activo en burbuja), deberías esperar una subida de los tipos, lo que dañaría esa recuperación. Te adjunto el gráfico en cuestión. De hecho, el mero repunte que ves en las últimas semanas en los tipos de interés ha provocado una caída en el número de solicitudes de hipotecas que se publican semanalmente. Suerte que en este entorno de orgía de liquidez (para algunos), los ricos invierten sin hipoteca. Por desgracia, la clase media no.
  • La madera es un componente utilizado históricamente en la construcción de viviendas. Aunque hoy probablemente haya perdido peso relativo frente a otros materiales (por ejemplo en los módulos prefabricados). Los dos gráficos que te adjunto muestran su correlación con los indicadores de actividad económica, en un caso, y su distanciamiento con la evolución de la bolsa (S&P) en el otro.

En resumen, ¿mejora del sector inmobiliario americano? Sí. ¿Sostenible? Dudoso (me agarro a la esperanza), pues hoy hay demasiados factores excepcionales a favor. ¿Riqueza generada que se materialice en más actividad económica? En cierta medida, pero no demasiada, porque son los ricos los que principalmente notan ese efecto riqueza (al tener varios inmuebles), mientras la clase media sigue lastrada por unos sueldos bajos y unos gastos básicos crecientes (recuerda que Bernanke no quiere que bajen).

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